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28

Nov

Las nuevas hipotecas de 'Alta Calidad'

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El adelanto electoral impidió que la subcomisión creada en el Congreso de los Diputados para analizar la reforma del mercado hipotecario concluyera sus trabajos. No dio tiempo ni siquiera a enviar al Gobierno un documento con una serie de recomendaciones. Sin embargo, la banca, los promotores y los expertos reconocen que el sistema actual es manifiestamente mejorable y además están convencidos de que puede hacerse sin recurrir a la figura de la dación en pago.

El hecho de que la deuda hipotecaria pueda saldarse con la entrega de la vivienda al banco no convence a casi nadie. Recuerdan los entendidos que aplicar la dación en pago a partir de ahora podría tener un coste para el sistema financiero de unos 2.500 millones de euros, encarecería el crédito y reduciría drásticamente el importe que concederían las entidades en relación al valor de tasación del inmueble, más conocido por sus siglas en inglés loan to value (LTV).

Consecuencia: menos gente accedería a un préstamo, que además sería por menos dinero y a un tipo de interés bastante superior. Se habría conseguido el objetivo de que nadie que pierda su casa siga pagando por ella; pero, al mismo tiempo, se habrá limitado el acceso a un piso a numerosos colectivos.

Por este motivo, la reforma que finalmente se lleve a cabo debería encontrar mecanismos que reduzcan al mínimo las ejecuciones hipotecarias y solucionen qué hacer en caso de que la deuda pendiente de pago supere al valor de la vivienda en el mercado. La Fundación Alternativas, think tank afín al PSOE, planteó prohibir por ley que se puedan suscribir los préstamos hipotecarios cuyo importe supere el 80% del valor de tasación.

Numerosos expertos consultados se muestran sorprendidos de que una medida como esa sea planteada por una organización de izquierdas. "Estableciendo ese límite se favorece a los jóvenes cuyas familias pueden ayudarles prestándoles el 20% restante para poder comprar su primera casa y, sin embargo, aquellos que no tengan ahorro y no puedan conseguirlo de sus padres se ven abocados a alquilar o retrasar su emancipación hasta que logren el dinero necesario", explica Ángel Mas, presidente de la división de Seguro de Crédito Hipotecario Europeo de Genworth Financial.

1. Demanda solvente

La mayor parte de los expertos no son partidarios de poner límites, ya que habrá mucha gente que aún teniendo ahorro previo prefiera destinarlo a otra cosa, a otros productos financieros o a consumo, y, sin embargo, cuenta con capacidad de pago de sobra para hacer frente a una hipoteca por el 90% o el 100% del valor de tasación de la casa que quiere comprarse.

Desde Genworth sostienen que es imprescindible garantizar la prudencia y un acceso adecuado a créditos con elevados LTV para satisfacer así a la demanda solvente, de forma que el crecimiento del mercado hipotecario se corresponda con el aumento real de las rentas. "Estos préstamos son absolutamente imprescindibles y deben ser lo contrario a créditos de baja calidad crediticia, mediante el establecimiento de un sistema de garantías adecuado", asegura Ángel Mas.

Esa es la clave, establecer nuevos mecanismos de protección ante crisis sistémicas como la de deuda que asuela en estos momentos Europa.

2. Copiar lo que funciona

Pero ¿a qué le llaman los expertos garantías adecuadas? Más que inventar fórmulas nuevas, los expertos son partidario de copiar aquellos sistemas que han demostrado sus éxitos a lo largo de los años. Y ese es el caso del mercado hipotecario de Canadá. Pese a su cercanía a EE UU, el sector inmobiliario canadiense no se vio contagiado por la crisis de las hipotecas subprime gracias a la figura del seguro de crédito. Sus bancos han continuado dando crédito durante todos estos años de crisis a familias y empresas y las tasas de morosidad se mantienen en niveles paupérrimos del 0,5%.

En Italia, pese a ser una economía que se encuentra en el punto de mira de los inversores por su elevada deuda pública, el mercado hipotecario también se distingue por su hipotecas con sello de calidad. Un préstamo hipotecario con seguro de crédito funciona de la siguiente manera. Cuando una familia desea comprar una casa que vale 100.000 euros y solo dispone de 8.000 ahorrados, acude al banco para pedir prestado los 92.000 restantes. En una situación como la actual y sin seguro de crédito, esa hipoteca, de más del 80% de LTV sería considerada de alto riesgo y, salvo que la casa sea de la cartera de activos del banco, será denegada por muy buena capacidad de pago que tenga el cliente y por más que su historial de solvencia (si ha incurrido o no en impagos) sea intachable. Ahora bien, si una compañía aseguradora participa en la operación, el banco muy probablemente conceda esa hipoteca.

3. Intereses asumibles

Con esta modalidad, la entidad prestaría hasta 70.000 euros, porque considera que ese coste está respaldado por el valor del inmueble y el resto, hasta esos 92.000 euros, los cubriría la compañía de seguros a un coste que el sector considera asumible, ya que en ningún caso llegaría al punto porcentual adicional en los intereses que cobre el banco al titular de la hipoteca. Es decir, que en lugar de aplicar el euríbor más un 1%, aproximadamente habría que desembolsar un diferencial del 1,75%.

Las aseguradoras que se dedican a esta actividad vigilan desde la primera cuota cómo hace frente a sus cuotas el comprador de la casa y en cuanto detecta problemas, insta al banco a renegociar la hipoteca. Si al final debe ejecutarse el crédito por impago, la compañía de seguros paga al banco por la operación como si fuera un siniestro, y el titular del inmueble, aunque pierda el piso, no deberá seguir pagando por él porque por ello ya responde el seguro.

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